Was ist Innenausbau?

Im Bauwesen gibt es viele Begriffe, die für Außenstehende oder Branchenneulinge verwirrend sein können. Ein solcher Begriff ist „Innenausbau“. Was ist Innenausbau? Dabei handelt es sich in der Regel um Tätigkeiten, mit denen der Innenraum eines gewerblichen Mieters bewohnbar gemacht wird. Oftmals werden die Ausbauarbeiten vom eigenen Auftragnehmer des Mieters und nicht vom Bauunternehmen des Vermieters durchgeführt.

Ein Auftragnehmer, der für einen Gewerbeflächenvermieter arbeitet wird einen Innenraum typischerweise als „weiße Box“ oder „Hülle“ entwickeln. Dies geschieht unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau handelt oder ob die Räumlichkeiten eines früheren Mieters so umgestaltet werden, dass sie von neuen Mietern besichtigt und zur Unterzeichnung eines Mietvertrags vorbereitet werden können.

Die White-Box- oder Shell-Konstruktion umfasst typischerweise:

• Grundbodenbelag

• Standardmäßige weiße Wände

• Standarddecken

• HVAC

• Klempnerarbeiten

• Toiletten

• Aufzug und Treppe zur Evakuierung

• Anpassungen an örtliche Bauvorschriften und -beschränkungen

Mieter können für den Innenausbau sowohl einen eigenen Ausbauunternehmer als auch einen Innenarchitekten beauftragen. Innenarchitekten übernehmen ähnliche gestalterische Aufgaben wie Interior Designer, können darüber hinaus aber auch die genaue Lage von Wänden, Raumtrennungen, Türöffnungen und weiteren raumbildenden Elementen planen. Diese Beteiligten tragen dazu bei, die Mietfläche vollständig bezugsfertig zu machen – einschließlich Einbauten, Wandfarben, Regalen und weiterer Details. Solche Maßnahmen werden im Ausbauprozess häufig als „Tenant Improvements“ (TIs), also mieterspezifische Ausbauten, bezeichnet. Neben Innenarchitekt, Mieter und Ausbauunternehmer sollten auch Vermieter, Gebäudeingenieur und die zuständigen Stellen für die Prüfung der Bauvorschriften einbezogen werden. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter kann die Ausbaukosten für den Mieter verringern; einen Teil der Kosten für die vollständige Fertigstellung muss der Mieter jedoch selbst tragen. Zu den Kosten des individuellen Mieterausbaus können gehören:

Beleuchtungskörper

• Kundenspezifische Sanitärarmaturen

• Spezialbodenbelag

• Personalisierung der Wände

• Kundenspezifische oder zusätzliche Türen

• Maßgeschneiderte Fenster oder Einbauten

• Regale

• Maßgeschneiderte Decken

Sind alle diese Dinge richtig umgesetzt, sind die Arbeiten des Innenarchitekten und Ausbauunternehmers abgeschlossen und der Mieter kann in die Räumlichkeiten des Vermieters einziehen.